物業(yè)與業(yè)主本是互相配合、互相成就的關(guān)系，現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，兩者總會(huì)因各種各樣的問(wèn)題產(chǎn)生矛盾，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將其告上法庭，遇到這種事情，又該如何平衡物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系？近日，西平縣人民法院審理了一起因物業(yè)費(fèi)引發(fā)紛爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。

基本案情

2020年3月，西平縣某小區(qū)因未成立業(yè)主委員會(huì)，某社區(qū)居委會(huì)在疫情防控特殊背景下，與某物業(yè)服務(wù)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》并公示，約定多層住宅物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.68元/月/平方米（小區(qū)公示實(shí)際執(zhí)行0.58元/月/平方米），合同期限至2023年3月，合同到期后，該物業(yè)公司仍持續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主小趙自2020年3月起以“未與物業(yè)簽訂合同、物業(yè)服務(wù)不合格、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、外墻皮脫落損壞財(cái)物”等為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。截至2025年，累計(jì)欠費(fèi)5106.5元。物業(yè)公司多次催繳未果后，訴至法院。

法院審理

法院審理后認(rèn)為，該小區(qū)在沒(méi)有選舉出業(yè)主委員會(huì)的情況下，某社區(qū)居委會(huì)在發(fā)生疫情的特殊時(shí)間背景下，與某物業(yè)簽訂服務(wù)合同，是為了給小區(qū)業(yè)主提供基本的物業(yè)服務(wù)。雙方合同從2020年3月至2023年3月期限屆滿，但從2020年3月至今，某公司實(shí)際上提供了物業(yè)服務(wù)，小趙作為業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)，雙方形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，小趙負(fù)有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)?？紤]到被告小趙反映的高處樓體外墻皮風(fēng)化開(kāi)裂，脫落物多次砸爛院內(nèi)鋼化玻璃、陽(yáng)光棚、洗衣機(jī)、汽車擋風(fēng)玻璃等問(wèn)題確實(shí)存在，物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)存在服務(wù)瑕疵及小趙損失，綜合上述法律規(guī)定及本案客觀情況，酌情判令業(yè)主小趙繳納物業(yè)費(fèi)2500元，違約金不予支持。

法官說(shuō)法

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。”物業(yè)服務(wù)看似是“小事”，實(shí)則關(guān)乎千家萬(wàn)戶的居住體驗(yàn)，更牽動(dòng)著社區(qū)治理的“大民生”。從法律視角看，物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系本質(zhì)是合同關(guān)系，但更蘊(yùn)含著“公共利益共同體”的深層邏輯——物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，既影響業(yè)主的居住幸福感，也決定著物業(yè)企業(yè)的生存根基。業(yè)主需理解物業(yè)服務(wù)的公共屬性，避免因個(gè)人體驗(yàn)而否定整體服務(wù)；物業(yè)需牢記“群眾利益無(wú)小事”，將業(yè)主的訴求視為改進(jìn)服務(wù)的“風(fēng)向標(biāo)”。雙方若能“同心同向”，小區(qū)的每一處角落都會(huì)因用心維護(hù)而溫馨，每一次溝通都會(huì)因相互理解而順暢，最終共同繪就“煙火與溫情并存”的美好家園圖景。（西平縣人民法院 朱可萱）