11月樓市拉開(kāi)“暖冬”序幕

    截至11月25日，北京市新商品住宅成交5278套，比10月同期增長(zhǎng)56%；二手房成交量接近10月全月

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于近期高價(jià)地頻現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期向好，未來(lái)的六環(huán)以內(nèi)新房市場(chǎng)的價(jià)格水平將整體抬升。新京報(bào)記者 王子誠(chéng) 攝

    時(shí)值隆冬，但北京樓市卻在項(xiàng)目積極入市和需求集中釋放的雙重動(dòng)力中，掀起一波熱潮。地王頻出、預(yù)期看漲、頂豪入市、買(mǎi)房托關(guān)系……這些熱詞再度出現(xiàn)在11月的北京樓市。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)于有切實(shí)需求的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房仍是“趕早不趕晚”；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，能夠憑借未來(lái)預(yù)期在當(dāng)下實(shí)現(xiàn)“平價(jià)跑量”也無(wú)疑是一個(gè)絕佳選擇。

    11月推盤(pán)熱情高漲

    進(jìn)入11月以來(lái)，北京樓市的推盤(pán)熱情明顯升溫，在市場(chǎng)上掀起了新一輪的供應(yīng)高峰。

    據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月最后一周，已有北京城建·世華龍樾、瀧悅長(zhǎng)安、天恒金融街·公園懿府、福海棠華苑等27個(gè)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)推盤(pán)，累計(jì)為北京樓市新增加6179套房源。

    對(duì)于項(xiàng)目在年末爭(zhēng)先恐后的入市熱潮，業(yè)內(nèi)人士指出，主要是受到需求拉動(dòng)的影響。臨近年底，在降息降準(zhǔn)以及全面放開(kāi)二孩等政策的聯(lián)合作用下，大量項(xiàng)目開(kāi)始加緊入市搶占客源，其中不乏已完成全年銷售目標(biāo)的房企項(xiàng)目。同時(shí)，基于未來(lái)市場(chǎng)的“不確定性”，不少房企開(kāi)始抓住當(dāng)下時(shí)機(jī)，加快去化。

    位于海淀的金玉府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人就對(duì)記者表示，海淀區(qū)內(nèi)供應(yīng)長(zhǎng)期處于稀缺狀態(tài)，且目前在售的項(xiàng)目明年都有調(diào)價(jià)的趨勢(shì)，作為同樣鎖定改善型置業(yè)人群的產(chǎn)品，該項(xiàng)目首期決定在今年內(nèi)“先發(fā)制人”。

    看漲預(yù)期助推需求釋放

    一方面，開(kāi)發(fā)商在賣力地推盤(pán)，而另一方面，購(gòu)房人也以極大的熱情予以回應(yīng)。整個(gè)11月，樓市火熱銷售的信息此起彼伏。

    位于海淀區(qū)的北京城建·世華龍樾入市當(dāng)天2小時(shí)即宣告售罄；無(wú)獨(dú)有偶，位于石景山區(qū)的紫御長(zhǎng)安也在入市當(dāng)天售罄。不止城六區(qū)，火熱的銷售場(chǎng)景同樣出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊區(qū)：位于通州的保利大都匯與門(mén)頭溝的瀧悅長(zhǎng)安，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天均實(shí)現(xiàn)去化80%以上。據(jù)開(kāi)發(fā)商方面透露，保利大都匯認(rèn)購(gòu)額高達(dá)12億元。

    “最近的房子有分分鐘要漲價(jià)的感覺(jué)，并且買(mǎi)房還得托關(guān)系，不然買(mǎi)不到。”購(gòu)房人張婷這樣向記者描述了自己在近期的買(mǎi)房經(jīng)歷。據(jù)她介紹，其選購(gòu)的是位于南四環(huán)附近的某項(xiàng)目，銷售人員已經(jīng)明確表示明年項(xiàng)目要漲價(jià)，并且幅度不小。

    一二手房市場(chǎng)齊熱

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，北京市新商品住宅成交5278套，盡管距離11月結(jié)束還有近一周時(shí)間，但成交數(shù)據(jù)與10月同期的3389套相比，增幅達(dá)到56%。

    維持同樣熱度的還有二手房市場(chǎng)。來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全市二手房成交已經(jīng)達(dá)到13714套，接近10月全月14382的成交量。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京二手房成交量仍然處在相對(duì)較高的水平，實(shí)際上是10月末出臺(tái)的“雙降”政策以及全面放開(kāi)“二孩”等政策的利好疊加。

    中原地產(chǎn)研究部分析師指出，10月24日央行再度“雙降”后，目前商業(yè)房貸利率已是近十年來(lái)的最低水平，購(gòu)房成本得到進(jìn)一步降低，這是促使購(gòu)房者入市的重要因素。因此，最近幾個(gè)月，北京二手房市場(chǎng)交易總體會(huì)處于高位。

    ■ 分析

    改善型項(xiàng)目托市

    縱觀北京樓市，無(wú)論是剛剛拿地的項(xiàng)目規(guī)劃，還是已經(jīng)入市的項(xiàng)目，推出的產(chǎn)品均呈現(xiàn)出“瞄準(zhǔn)改善”的一邊倒定位。改善型項(xiàng)目已經(jīng)成為托起北京樓市的中堅(jiān)力量。

    中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京市場(chǎng)上供應(yīng)的37544套商品房住宅中，三居以上的比例高達(dá)60.8%，創(chuàng)造了歷史最高。

    而在11月入市的多個(gè)改善型項(xiàng)目都取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。五礦萬(wàn)科如園的大師作品壹號(hào)，地處海淀區(qū)五六環(huán)之間，盡管入市價(jià)格高達(dá)75000元/平方米，但推出21套產(chǎn)品成功實(shí)現(xiàn)“日光”；作為頂豪的代表項(xiàng)目之一，使館壹號(hào)院僅11月1日一天即實(shí)現(xiàn)簽約14套，成交均價(jià)達(dá)101445元/平方米。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)比同期高價(jià)地頻頻成交的情況，這些項(xiàng)目的熱銷便不難理解。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，今年前三季度，3萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米的中端商品住宅共成交了12110套，同比增加近5000套。“未來(lái)供應(yīng)的稀缺以及已有項(xiàng)目的快速去化，使得中端住宅在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。”

    地王助推在售項(xiàng)目

    受到“鄰居”永豐地王拉動(dòng)，冠城大通·百旺府最近一期入市的均價(jià)為43800元/平米，而今年一季度該項(xiàng)目均價(jià)還只是37300元/平方米，五礦萬(wàn)科如園的新品也比上期上漲15000元/平方米。

    這只是近期樓市變化的一個(gè)縮影。

    北五環(huán)某項(xiàng)目剛推出一批房源，在以6萬(wàn)元/平方米售罄后，預(yù)計(jì)明年新推的樓座將會(huì)飆升至10萬(wàn)元/平方米以上。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，近期高價(jià)地頻出，將會(huì)對(duì)整體樓市產(chǎn)生助推效應(yīng)，對(duì)目前在售項(xiàng)目無(wú)疑是利好。

    多位業(yè)內(nèi)人士表示，從近期出讓地塊分析，三環(huán)內(nèi)已基本無(wú)新增宅地，而五環(huán)內(nèi)的宅地供應(yīng)也多集中在南城，其中三四環(huán)之間的地塊稀缺程度較高；四至五環(huán)屬于次稀缺地帶，預(yù)計(jì)樓面價(jià)保持在4萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米；五至六環(huán)供地雖然相對(duì)較多，但優(yōu)質(zhì)地塊也已經(jīng)拍出4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)；六環(huán)以內(nèi)新拍出地塊的樓面價(jià)基本上也都超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米，即便是六環(huán)以外，實(shí)際樓面價(jià)也邁向萬(wàn)元大關(guān)。由此可見(jiàn)，未來(lái)的六環(huán)以內(nèi)新房市場(chǎng)的價(jià)格水平將整體抬升。

    商住項(xiàng)目異?；钴S

    在11月暖冬的行情中，商住類項(xiàng)目的表現(xiàn)格外搶眼。在11月入市的項(xiàng)目中，包括通州富力中心、魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館、ID CITY艾迪城等商住項(xiàng)目占據(jù)了供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)的半壁江山。

    一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)普宅市場(chǎng)的“全城豪宅化”預(yù)期、普通住宅項(xiàng)目供應(yīng)越來(lái)越少的現(xiàn)實(shí)，使得商住項(xiàng)目很可能成為北京樓市除自住房、豪宅這兩極之外的有力補(bǔ)充。

    出于通州規(guī)劃的長(zhǎng)期看好，在區(qū)域住宅產(chǎn)品升級(jí)限購(gòu)之后，商住產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力，也受到了市場(chǎng)青睞，其中，保利大都匯更是榮登11月上半月成交排行榜的榜首。

    位于大興的恒大未來(lái)城、位于豐臺(tái)區(qū)石榴莊的魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館，盡管單價(jià)較高，但入市后仍然受到廣泛關(guān)注，收獲了不錯(cuò)的銷量。

    郭毅表示，對(duì)于住宅部分全部競(jìng)建為自住房等保障房的商住項(xiàng)目，利潤(rùn)微薄，因此只能通過(guò)將商業(yè)或辦公部分打造成為高周轉(zhuǎn)的商住產(chǎn)品，才能回收一定利潤(rùn)，這也將成為當(dāng)下大量受自住房擠壓的高價(jià)地項(xiàng)目的普遍做法，同時(shí)也將拉動(dòng)商住產(chǎn)品進(jìn)入一個(gè)“拼品質(zhì)”的時(shí)代。記者 李捷