2015年以來，又有泰康人壽、中國平安和陽光保險(xiǎn)被傳投資海外房產(chǎn)

　　人民幣升值預(yù)期減弱

　　險(xiǎn)企才敢買外國房子

　　近日，有媒體報(bào)道，陽光保險(xiǎn)將以逾2.3億美元的總價(jià)收購美國紐約曼哈頓的Baccarat酒店。這已經(jīng)2015年以來至少第三個(gè)國內(nèi)險(xiǎn)企投資境外房產(chǎn)的消息了，也是陽光保險(xiǎn)海外收購房產(chǎn)的第二宗。此前，泰康人壽和中國平安被稱分別投資倫敦辦公樓和寫字樓。

　　似乎房地產(chǎn)已經(jīng)成為險(xiǎn)企境外投資最偏愛的資產(chǎn)，原因何在？在監(jiān)管政策明確以及人民幣匯率環(huán)境具備條件的情況下，業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)具備規(guī)模大、久期長、收益穩(wěn)定、投資管理簡單易復(fù)制等特點(diǎn)，符合保險(xiǎn)資金的投資需求。

　　監(jiān)管和匯率環(huán)境具備

　　普華永道去年年中對30家國內(nèi)保險(xiǎn)公司及資產(chǎn)管理公司的34名資深投資從業(yè)人員進(jìn)行的調(diào)研顯示，對非傳統(tǒng)投資產(chǎn)品的偏好上，無論是目前還是未來，不動(dòng)產(chǎn)都是保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)最為鐘愛的投資品種。

　　保監(jiān)會副主席陳文輝去年年底在海外投資相關(guān)論壇上曾表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)境外投資，作為保險(xiǎn)業(yè)“走出去”幾種形式的一種，現(xiàn)在才剛剛開始。這其中，也包括對境外房地產(chǎn)的投資。自中國平安2013年收購英國倫敦勞合社大樓開始，才陸續(xù)有保險(xiǎn)公司投資海外房產(chǎn)的消息見諸報(bào)端。

　　中國平安集團(tuán)首席投資官童愷也表示，事實(shí)上，保險(xiǎn)公司本身有巨大的境外投資需求。一方面，保險(xiǎn)公司負(fù)債久期長，部分達(dá)到20年甚至30年，而另一方面，國內(nèi)資產(chǎn)久期短、金融市場品種不夠豐富，因此，國內(nèi)投資往往有期限錯(cuò)配情況。

　　至于直到最近兩年保險(xiǎn)公司才開始密集投資境外房地產(chǎn)，童愷認(rèn)為，這取決于監(jiān)管政策及匯率等多方面因素。

　　保監(jiān)會于2012年10月份發(fā)布的《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》首次明確了保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資境外不動(dòng)產(chǎn)的范圍，即，限于那些位于歐美澳及日本、新加坡、香港地區(qū)等25個(gè)發(fā)達(dá)市場主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和辦公不動(dòng)產(chǎn)。

　　人民幣匯率變化也是影響險(xiǎn)企海外投資決策的主要因素。此前，人民幣升值速度比較高，從險(xiǎn)企的角度看，進(jìn)行單筆就會涉及巨量資金的房地產(chǎn)投資存在一定風(fēng)險(xiǎn)；即，如果人民幣升值5%，就意味著海外投資資產(chǎn)貶值5%，不符合追求穩(wěn)健的險(xiǎn)資投資風(fēng)格。而近年來，伴隨著人民幣持續(xù)快速升值預(yù)期的不斷減弱，險(xiǎn)企才逐步開始進(jìn)行海外資產(chǎn)的配置。

　　房產(chǎn)投資管理簡單易復(fù)制

　　在政策環(huán)境和匯率時(shí)機(jī)等基本條件具備的情況下，童愷稱，在境外資產(chǎn)選擇上，其傾向于另類資產(chǎn)中的房地產(chǎn)也有幾方面考慮。

　　首先，保險(xiǎn)公司的資金量大，要求的資產(chǎn)規(guī)模大，而容量大的房地產(chǎn)市場正符合要求。如，他舉例，美國房地產(chǎn)市場的容量比債券市場還大。

　　其次，房地產(chǎn)投資存在較高的可復(fù)制性，人為干擾的因素相對較少，容易管理。“投資一個(gè)規(guī)模很大的資產(chǎn)，花費(fèi)了很大的經(jīng)歷，還不具有復(fù)制性，這就沒有規(guī)模效益了。”童愷稱，投資管理簡單易復(fù)制是他們投資首選房地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。

　　再次，房地產(chǎn)久期長，收益穩(wěn)定，可抵御通脹。童愷稱，其收購勞合社的收益很好。安邦保險(xiǎn)集團(tuán)收購紐約華爾道夫酒店大樓時(shí)也表示，通過投資北美優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，可以實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的投資收益。泰康資產(chǎn)總經(jīng)理段國圣也分享過一個(gè)經(jīng)歷；在美國紐約的一處新樓，投資人的回報(bào)率不高，一年在4%左右，但他們并不想出售這些資產(chǎn)，原因就是預(yù)期長期收益非常穩(wěn)定。

　　最后，近年來海外房地產(chǎn)市場基本面向好，也給保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提供了一定的投資機(jī)會。

　　德意志資產(chǎn)管理以及財(cái)富管理另類與實(shí)物資產(chǎn)管理研究與策略主管MarkRoberts在1月13日主題為“全球房地產(chǎn)概覽”的論壇上分析稱，2015年，歐洲通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)維持在低位，增長率在平均水平線以下；美國的就業(yè)前景依然良好，美元匯率的強(qiáng)勢有助降低其通脹風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場基本面依然強(qiáng)勁；雖然日本的資本價(jià)值已顯著上升，但投資者的正面投資情緒、房地產(chǎn)市場的低空置率及增值稅提高的推遲，將支持更高的租金增長。

　　合作與盡職調(diào)查的必要

　　中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長兼秘書長曹德云在上述“全球房地產(chǎn)概覽”論壇上稱，中國保險(xiǎn)資產(chǎn)的國際化配置是必然趨勢。從未來發(fā)展的情況來看，到2020年，保險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模將有望超過30萬億元，如此計(jì)算，每年將平均新增四五萬億元的保費(fèi)收入，也就意味著每年平均新增四五萬億元的保險(xiǎn)資金可以運(yùn)用。

　　保險(xiǎn)資金的境外投資目前還處于發(fā)展的初期階段，境外投資金額占總資產(chǎn)比例還很低。截至去年11月，這一比例僅為1.26%。依照目前的監(jiān)管規(guī)定，符合條件的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)境外投資余額上限為上年末總資產(chǎn)的15%。

　　而由于國外市場與國內(nèi)市場存在諸如政治經(jīng)濟(jì)體制、文化背景、法律環(huán)境等方面的差別，保險(xiǎn)公司要積極穩(wěn)妥地進(jìn)行海外房產(chǎn)投資，需要進(jìn)行盡職調(diào)查。

　　比如陽光保險(xiǎn)集團(tuán)在海外投資時(shí)，首先選擇的是經(jīng)濟(jì)增長相對平穩(wěn)的澳大利亞，且經(jīng)過為期半年的考察篩選后，才最終選定悉尼喜來登公園酒店。且在該項(xiàng)目直投前，陽光保險(xiǎn)已經(jīng)攜手國際投資機(jī)構(gòu)KKR、摩根士丹利房地產(chǎn)基金嘗試保險(xiǎn)資金的間接投資。

　　童愷稱，投資業(yè)務(wù)最重要的因素是人才，當(dāng)涉及到多個(gè)不同地域國家的海外投資時(shí)，險(xiǎn)企自身人才資源會受限，此時(shí)，與咨詢顧問、律師以及當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先的投資基金或相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，能起到“一兩撥千金”作用。