新華房產(chǎn)12月25日北京訊（記者 高懸）錢(qián)鐘書(shū)的《圍城》里講“外面的人想進(jìn)去，里面的人卻想出來(lái)。”，而首都北京歷來(lái)都房企必爭(zhēng)之地，外面的拼命擠進(jìn)來(lái)，而里面的想盡辦法站穩(wěn)腳跟。在房企江湖里，有京派、南派、渝派和海派之別，而今無(wú)論是哪個(gè)派別的房企，都在努力地經(jīng)營(yíng)自己在北京的品牌形象，尤其那些非京派的房企，他們的入京之路更是如古代進(jìn)京趕考一般，艱辛異常；待高中之后，驚喜異常。

    “土豪”恒大的京城部署

    提到近年入京的房企，就不得不說(shuō)一下恒大。在房產(chǎn)圈，恒大被譽(yù)為“土豪”，其多元化的運(yùn)作模式頻頻登上各大媒體的頭條。從最早期的飲用水，到糧油食品，從太陽(yáng)能光伏到嬰幼兒配方奶粉，甚至還包括韓國(guó)的一家整容機(jī)構(gòu)，都是恒大所涉獵的領(lǐng)域。去年11月，一直苦尋北京項(xiàng)目的恒大通過(guò)配建1.69萬(wàn)平米限價(jià)商品房，以及11.2萬(wàn)平米的自住型商品房，花費(fèi)巨資51.35億元進(jìn)入了朝陽(yáng)區(qū)東壩區(qū)域。

    除了朝陽(yáng)區(qū)東壩地塊，2013年恒大已經(jīng)在北京拿到了兩幅地塊，不過(guò)，其超過(guò)100萬(wàn)平米的建筑面積主要都是做保障型房源，即作為限價(jià)商品房地塊的朝陽(yáng)區(qū)豆各莊地塊和“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊的昌平區(qū)沙河高教園二期地塊，主要建公共租賃住房和園區(qū)安置房。

    2014年3月27日，恒大以20.5億擊敗中鐵建、華遠(yuǎn)以及住總等知名房企，奪得北京朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)地塊。4月24日，北京土地儲(chǔ)備中心集中推出6宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中5宗位于大興區(qū)、1宗位于海淀區(qū)，總起始價(jià)逾50億元。恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下北京正浩置業(yè)有限公司再以41.6億元競(jìng)得北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)0201等自住型商品房地塊。

    過(guò)去恒大長(zhǎng)期以二三線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)，甚至三四線乃至縣域徘徊，如今通過(guò)建設(shè)保障房項(xiàng)目一舉拿到了進(jìn)入北京地產(chǎn)圈的入場(chǎng)券。曾經(jīng)有個(gè)說(shuō)法，地產(chǎn)商們，一線城市做品牌，二線城市做利潤(rùn)，三線城市做規(guī)模，如今俱往矣，數(shù)房企風(fēng)流，還看一線。不過(guò)在恒大2014年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印表示，公司將終結(jié)過(guò)去兩年的快速拿地模式，減少在土地?cái)U(kuò)張上面的支出，將余下的錢(qián)用于多元化投資。在成功打入北京市場(chǎng)之后，恒大這艘企業(yè)巨艦開(kāi)始了掉頭轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備。

    南派房企花樣年實(shí)現(xiàn)心愿

    花樣年是在深圳起家的房產(chǎn)公司，從2012年開(kāi)始，把戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)放在一二線核心城市。一直以來(lái)，入京發(fā)展都是花樣年的心愿，這個(gè)心愿在2012年的10月24日達(dá)成了。這一天花樣年發(fā)布公告稱，其全資附屬公司深圳花樣年于10月23日與花萬(wàn)里投資簽訂轉(zhuǎn)股協(xié)議。深圳花樣年購(gòu)買(mǎi)花萬(wàn)里投資的全部股權(quán)，價(jià)格為7.792億元。收購(gòu)全部完成之后，深圳花樣年將持有花萬(wàn)里投資的全部股權(quán)，而花萬(wàn)里投資持有北京朝陽(yáng)區(qū)一土地的建設(shè)用地使用權(quán)。

    資料顯示，上述地塊總地盤(pán)面積為17138.4平方米，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，毗鄰北京中心商業(yè)區(qū)，規(guī)劃為商業(yè)、辦公室及停車(chē)用途。其中，作商業(yè)用途的土地使用權(quán)將于2044年8月30日屆滿，而朝陽(yáng)區(qū)土地作辦公及地下車(chē)庫(kù)用途的土地使用權(quán)則于2054年8月30日屆滿。

    進(jìn)入北京發(fā)展綜合體，對(duì)于花樣年而言具有重要里程碑意義。縱觀花樣年發(fā)展的過(guò)程，其城市綜合體的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)在花樣年全年業(yè)績(jī)占比已是非常之大，其中出售的經(jīng)營(yíng)模式功不可沒(méi)。目前花樣年城市綜合體售賣(mài)和自持物業(yè)的比例大概是8：2，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流基本平衡?；幽昙瘓F(tuán)總裁潘軍就曾表示，現(xiàn)在花樣年的城市綜合體仍將主要以出售為主，雖然還是希望自持物業(yè)能夠越來(lái)越多，但整體速度將取決于集團(tuán)金融平臺(tái)的發(fā)展速度。

    鑫苑布局北京之路

    鑫苑是亞太第一家在美國(guó)紐交所上市的中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)企業(yè)在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)土地，獨(dú)立開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的先河，同時(shí)也積累了豐富的海外開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。鑫苑執(zhí)行董事兼CEO王信琦曾說(shuō)過(guò)：“中國(guó)的城鎮(zhèn)化不是農(nóng)民簡(jiǎn)單市民化，只有具備一定規(guī)模并有產(chǎn)業(yè)支撐的城市才能形成相對(duì)繁榮的第三產(chǎn)業(yè)，從而具備大城市的吸附力，才能形成有效的需求。因此，鑫苑的選擇是重點(diǎn)進(jìn)入一線城市以及具備區(qū)域中心規(guī)模的二線城市。”

    在此戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)上，2012年9月29日，北京鑫苑萬(wàn)眾置業(yè)有限公司以10.3億元、配建10500平米保障房的條件拿下大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)4號(hào)地住宅混合公建、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、郵政設(shè)施用地項(xiàng)目，溢價(jià)率為41.1%。當(dāng)時(shí)鑫苑置地對(duì)此地是志在必得，競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)到最后主要在萬(wàn)科住總聯(lián)合體與鑫苑置業(yè)之間展開(kāi)，兩家經(jīng)過(guò)十幾輪的競(jìng)價(jià)后，到達(dá)地塊最高限價(jià)。接下來(lái)的配建保障房競(jìng)爭(zhēng)環(huán)節(jié)，兩家企業(yè)繼續(xù)展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)，萬(wàn)科住總聯(lián)合體氣勢(shì)逼人，鑫苑置業(yè)則毫不相讓，最終以配建10500平米保障房的條件勝出。

    而后在此地建設(shè)的項(xiàng)目為鑫苑鑫都匯，已于2014年8月開(kāi)盤(pán)，為鑫苑進(jìn)入北京的首個(gè)項(xiàng)目。

    外來(lái)的和尚會(huì)念經(jīng)，這句話放在房產(chǎn)市場(chǎng)是否成立？其實(shí)開(kāi)放的市場(chǎng)，才能帶來(lái)良性的競(jìng)爭(zhēng)。龍湖的園林、萬(wàn)科的物業(yè)、星河灣的綜合服務(wù)都給首都人民帶來(lái)了生活品質(zhì)的提升。南景可以北移，戶型可以90多平方做成小三居，服務(wù)質(zhì)量是“伴隨一生”，外來(lái)的房企歷盡千辛萬(wàn)苦方才進(jìn)入北京市場(chǎng)，他們除了用盡力氣，還更加用心，外來(lái)房企和京派房企在互相競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，融匯、貫通，最終將促進(jìn)城市建設(shè)顯著提高。