養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向來被業(yè)界稱為“萬億藍(lán)海”。然而，同樣不需爭論的事實(shí)是，在各路諸侯紛紛試水養(yǎng)老行業(yè)的當(dāng)下，行業(yè)依然未能找到有效的盈利模式。無論是銷售型、持有型還是服務(wù)型，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)尚未找到標(biāo)準(zhǔn)而又有效的“掙錢姿勢”。

近日，北京萬科旗下養(yǎng)老業(yè)務(wù)的旗艦產(chǎn)品——隨園的入市，再度帶熱養(yǎng)老話題。而隨園也理所當(dāng)然成為了外界觀察萬科養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略和運(yùn)營思路的最新樣本。 其中，看“只做養(yǎng)老服務(wù)，不做養(yǎng)老地產(chǎn)”的萬科養(yǎng)老，如何在隨園的運(yùn)營上擺脫重資產(chǎn)、高成本的瓶頸，借助產(chǎn)品和服務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營模式的創(chuàng)新和突破，更是成為核心看點(diǎn)。

　　從城市公司自發(fā)到戰(zhàn)略性協(xié)同

　　養(yǎng)老成萬科三大支點(diǎn)之一

“北京太需要落地一個(gè)像杭州那樣有養(yǎng)老口碑的項(xiàng)目，尤其是養(yǎng)老對萬科而言，是一個(gè)戰(zhàn)略性協(xié)同的業(yè)務(wù)”，在萬科北方區(qū)域最大的養(yǎng)老社區(qū)——北京隨園養(yǎng)老中心面市發(fā)布會(huì)上，萬科集團(tuán)高級副總裁劉肖感嘆，他為此已等待了五年。

坐落在北京房山的北京隨園整體規(guī)劃了7棟建筑，占地約4000平方米，擁有700余張床位，其中，20多個(gè)功能的公共配套空間，則是養(yǎng)老中心的核心組成部分。有別于被動(dòng)接受照顧，隨園的一大運(yùn)營特色是倡導(dǎo)老人們積極社交，在睦鄰友好的社區(qū)氛圍中，參與豐富的活動(dòng)、結(jié)識親密的伙伴、過上快樂的生活。

有外界人士分析，無論是規(guī)模還是在模式上，新開業(yè)的隨園都特點(diǎn)鮮明，無疑是當(dāng)下外界觀察萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)投資戰(zhàn)略的最典型樣本。尤其是，2018年以來，萬科提出“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”的背景下，養(yǎng)老業(yè)務(wù)作為公司主業(yè)的配套業(yè)務(wù)，它的定位出現(xiàn)調(diào)整在所難免。

“養(yǎng)老對萬科是有戰(zhàn)略意義的，在客戶層面，如果我們不做針對客戶全生命周期的產(chǎn)品，是不完整的，況且養(yǎng)老是一個(gè)清晰的萬億市場和千億企業(yè)的生意。而且在養(yǎng)老行業(yè)里，無論在客戶數(shù)量還是戰(zhàn)略投入上，目前達(dá)到萬科同等規(guī)模的企業(yè)并不多。”劉肖在隨園亮相當(dāng)天，對萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的定位觀點(diǎn)鮮明，同時(shí)又像是對外界猜測的回應(yīng)。

資料顯示，自2012年11月萬科的首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目杭州隨園嘉樹面市至今，探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)多年的萬科已經(jīng)成為這一領(lǐng)域重要的生力軍之一。

但早期萬科涉足養(yǎng)老業(yè)務(wù)主要是各城市公司的自發(fā)行為，集團(tuán)統(tǒng)籌尚未形成。2016年后，養(yǎng)老業(yè)務(wù)成為當(dāng)時(shí)萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”新定位的重要支點(diǎn)之一。北京萬科推出了三大主力產(chǎn)品線——隨園、怡園和嘉園，分別對應(yīng)CCRC、城市護(hù)理型全托中心和社區(qū)嵌入式養(yǎng)老中心。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)已布局16個(gè)城市，共儲(chǔ)備帶床位項(xiàng)目52個(gè)，可提供床位1萬張以上，其中已開業(yè)項(xiàng)目中有接近5000床。

但劉肖也承認(rèn)，盡管有著多年的實(shí)踐探索，養(yǎng)老業(yè)務(wù)仍然被認(rèn)為是在摸著石頭過河，每走一步的前提是要先夯實(shí)石頭。經(jīng)過實(shí)踐探索，北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)也逐步收斂聚焦于兩大產(chǎn)品線——突出專業(yè)護(hù)理能力的怡園和營造睦鄰友好關(guān)系的隨園。

其中，隨園定位為持續(xù)照料社區(qū)，為全齡長者提供照料方案。以北京隨園養(yǎng)老中心為例，它不僅是萬科北方區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的養(yǎng)老項(xiàng)目，也傳承了杭州隨園產(chǎn)品的高品質(zhì)。同時(shí)，北京隨園還結(jié)合城市的實(shí)際政策與市場環(huán)境，針對主體客戶對于豐富文娛社交生活的強(qiáng)烈需求，在理念、服務(wù)、管理方面都進(jìn)行了升級和創(chuàng)新。

　　運(yùn)營模式探索

　　公建民營抽身重資產(chǎn)

作為“收斂聚焦”后北京萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的核心產(chǎn)品線，隨園是否能完成探索并創(chuàng)新養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利模式，必然成為各界觀察的看點(diǎn)之一。

對此，有養(yǎng)老行業(yè)人士分析，當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大已是不爭的事實(shí)。根據(jù)全國老齡工作委員會(huì)預(yù)測，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模到2030年有望達(dá)22.3萬億元，未來10-15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金年代。

同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，房企也紛紛謀求轉(zhuǎn)型。面對“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的巨大市場潛力，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、綠地、綠城等房地產(chǎn)商紛紛把觸角伸向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有80家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老項(xiàng)目達(dá)百余個(gè)。

即便如此，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前仍處于起步階段，養(yǎng)老行業(yè)投資成本高、回報(bào)周期長、盈利難，真正運(yùn)營成功的養(yǎng)老項(xiàng)目并不多。

從經(jīng)營方式和盈利模式來看，當(dāng)前養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營主要包括：房產(chǎn)銷售、租金及會(huì)員費(fèi)、租售結(jié)合等幾種盈利模式。其中，銷售型產(chǎn)品雖然回款迅速，但后續(xù)服務(wù)很難延續(xù)，已逐漸淡出市場主流；自持經(jīng)營則需要有強(qiáng)大的資金流和一定的產(chǎn)品開發(fā)能力，同時(shí)能夠很好地把握老年人群的關(guān)鍵需求；租賃、會(huì)員制需要嫻熟的運(yùn)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力。但會(huì)員制也存在諸多爭議，尤其是在使用權(quán)變現(xiàn)上，給客戶帶來退出風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，客戶也很難享受到資產(chǎn)增值的收益。而使用權(quán)銷售實(shí)際上就是變相銷售房產(chǎn)，雖然有助于幫助企業(yè)回籠資金，但也存在一定的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)暫時(shí)還沒有找到盈利模式”，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮此前也曾表示，養(yǎng)老是萬科的摸索業(yè)務(wù)，畢竟當(dāng)下還有許多方面與行業(yè)不配套，萬科需要進(jìn)一步摸索方可獲得突破與進(jìn)展。

“很多房企此前曾考慮依靠自有項(xiàng)目發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但多數(shù)都面臨資產(chǎn)過重帶來的壓力。”一位行業(yè)觀察人士這樣評價(jià)幾乎被人人都看好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景。與普通住宅相比，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的蛋糕看似很大，但實(shí)際上，產(chǎn)品卻很難復(fù)制，規(guī)模化難度高。而且，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前的價(jià)格雖然不低，但經(jīng)營成本更高，導(dǎo)致行業(yè)利潤不高。

面對諸多問題，獨(dú)立開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)愈發(fā)不易。 為此，萬科目前在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)強(qiáng)調(diào)“開放合作”。北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，北京萬科未來會(huì)積極在外部尋找合作伙伴，不會(huì)局限于與某一家、某一類企業(yè)合作，而是基于項(xiàng)目來選擇合作伙伴。

值得注意的是，“公建民營”是北京房山隨園養(yǎng)老中心的一大特色。作為北京市場上少有的大規(guī)模政企合作型養(yǎng)老項(xiàng)目，隨園項(xiàng)目的土地等重資產(chǎn)由當(dāng)?shù)卣峁┲С?，在該合作模式下，企業(yè)不需要背負(fù)著沉重資金壓力。在模式選擇上，把產(chǎn)業(yè)關(guān)注點(diǎn)由建設(shè)轉(zhuǎn)為落地運(yùn)營，可以更加專注于輸出技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊(duì)等服務(wù)，也有助于進(jìn)一步提升社會(huì)整體養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量和效率，為市場提供性價(jià)比更高的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)和服務(wù)。

　　從配套服務(wù)商到生活服務(wù)商

　　養(yǎng)老服務(wù)與養(yǎng)老地產(chǎn)之差

一位熟悉萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的人士分析，養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營的核心在于體現(xiàn)服務(wù)的長期性，核心的核心在于養(yǎng)老配套的服務(wù)支撐體系。這來自于萬科將養(yǎng)老業(yè)務(wù)始終定位于“養(yǎng)老服務(wù)”，而非“養(yǎng)老地產(chǎn)”的經(jīng)營理念。

這從萬科集團(tuán)戰(zhàn)略“從配套服務(wù)商到生活服務(wù)商”的變化也可見一斑：“萬科不僅要提供硬件，也要提供軟件；不僅要提供空間，也要提供內(nèi)容。”

作為萬科養(yǎng)老理念創(chuàng)新的典型——“幸福銀行”概念，被深入引進(jìn)到了新開業(yè)的北京隨園養(yǎng)老中心。讓在住老人“感覺自己沒有用”的消極養(yǎng)老狀態(tài)變成“賺錢、攢錢、花錢”的主動(dòng)養(yǎng)老模式。在隨園，每位老人都會(huì)得到一本幸福賬戶，里面詳細(xì)介紹了“幸福銀行”的使用規(guī)則。在積極參與康復(fù)運(yùn)動(dòng)、社團(tuán)、社交活動(dòng)的時(shí)候，他們可以獲得相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)金，并存儲(chǔ)進(jìn)“幸福銀行”，通過支取這些獎(jiǎng)勵(lì)金可以進(jìn)而換取對等的福利內(nèi)容。

除了理念上的創(chuàng)新，依托于北京萬科養(yǎng)老開發(fā)的服務(wù)管理系統(tǒng)——V-Care智慧照護(hù)平臺，隨園得以更好地實(shí)現(xiàn)了服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化。

隨園采用“鄰里式主動(dòng)社交+全方位健康照護(hù)”的照料模式，為將來入住的老人帶來安享新生活。北京萬科輸出養(yǎng)老服務(wù)和管控標(biāo)準(zhǔn)，57項(xiàng)適老化細(xì)節(jié)打造萬科品質(zhì)頤養(yǎng)居所，為長者定制個(gè)性化醫(yī)養(yǎng)結(jié)合照護(hù)計(jì)劃，提供五大主題30余個(gè)社團(tuán)活動(dòng)，激勵(lì)長者主動(dòng)參與；三餐一點(diǎn)供餐模式，提供適老化菜品，滿足高血壓、糖尿病等特殊需求。針對護(hù)理型長者，入住后每天的作息時(shí)間及喝水量等都有嚴(yán)格的限定，并體現(xiàn)在V-Care系統(tǒng)上，護(hù)理員的每一個(gè)護(hù)理動(dòng)作，在系統(tǒng)上都有所錄入。

北京萬科養(yǎng)老合伙人張銀介紹，項(xiàng)目當(dāng)前不盲目追求盈利方式和經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目眼前的目標(biāo)就是提供最優(yōu)秀的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，不斷提高出租率，提高運(yùn)營效率和服務(wù)水平。

“我們走得慢，但我們會(huì)走得很遠(yuǎn)。” 劉肖認(rèn)為，養(yǎng)老業(yè)務(wù)真正的黃金時(shí)代可能是在10年甚至20年以后，而萬科北方區(qū)域會(huì)把養(yǎng)老做成戰(zhàn)略之一。他的自信來自于幾方面：萬科養(yǎng)老服務(wù)的精神內(nèi)涵是倡導(dǎo)“鄰里式養(yǎng)老”，它強(qiáng)調(diào)維系老人日常的生活方式；在產(chǎn)品方面，萬科提供全生命周期服務(wù)，保證集團(tuán)的戰(zhàn)略性協(xié)同；而萬科生態(tài)的開放性也會(huì)吸引包括政府、企業(yè)在內(nèi)的更多合作伙伴。這些都是萬科養(yǎng)老越走越穩(wěn)的保障。