原標(biāo)題：“金九”遇冷 “銀十”也將落空？

“金九銀十”本是開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，通過(guò)加大推盤(pán)量、促銷(xiāo)力度以實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，但是近兩年，“金九銀十”成色明顯不足，尤其今年，“金九”已經(jīng)過(guò)半，各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，多城新房、二手房整體成交疲軟。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，預(yù)計(jì)2019年將沒(méi)有“金九銀十”，而北京樓市的“金九銀十”或?qū)⑹墙鼛啄曜畈畹摹?/p>

　　1 多城新房成交下降

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)典型城市樓市數(shù)據(jù)顯示，2019年9月上半月，新建商品住宅成交面積相比8月上半月環(huán)比下降7%，同比去年下降7%。

分城市來(lái)看，2019年9月上半月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降7%，同比下降14%；16個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降8%，同比下降2%；15個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積相比8月上半月下降3%，同比去年同期下降16%。分析顯示，三四線(xiàn)城市2018年成交最火熱，購(gòu)買(mǎi)力透支嚴(yán)重，也是今年以來(lái)降溫最快的城市，在三類(lèi)城市中同比降幅最大。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，35城新建住宅成交面積相比8月上半月和去年同期都下降，今年“金九銀十”開(kāi)局階段樓市遇冷。而且與8月上半月和去年同期相比，成交下降的城市多于成交增長(zhǎng)的城市，這說(shuō)明大部分城市并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的“金九銀十”現(xiàn)象。

諸葛找房監(jiān)控的10個(gè)重點(diǎn)城市樓市數(shù)據(jù)顯示，2019年第37周（2019年9月9日-9月15日）新建商品住宅成交套數(shù)為18786套，環(huán)比上周微漲0.1%。“金九”已經(jīng)過(guò)半，新房市場(chǎng)成交量并未有明顯上漲。

具體到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月17日，9月份北京新建商品住宅簽約1640套，二手房住宅簽約5831套，環(huán)比同比均出現(xiàn)下調(diào)。尤其是中秋小長(zhǎng)假期間，并未明顯刺激購(gòu)房需求，北京新建商品房住宅簽約101套，而2018年同期是309套。上海、廣州、深圳等中秋小長(zhǎng)假的新建商品住宅成交數(shù)據(jù)也有明顯下調(diào)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的原因，并不代表市場(chǎng)當(dāng)下真實(shí)的簽約狀況，但整體來(lái)看，全國(guó)一二線(xiàn)城市樓市告別金九已成定局。

　　2 促銷(xiāo)難掩疲軟態(tài)勢(shì)

對(duì)于金九開(kāi)局遇冷，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，多個(gè)城市樓市逐漸開(kāi)始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，在2019年上半年部分區(qū)域出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但隨后樓市逐漸回落，熱點(diǎn)城市開(kāi)始下行，購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。

從2019年8月份的數(shù)據(jù)可以看出端倪。9月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2019年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。8月份，共有55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，相比7月份的60城減少5個(gè)；二手房方面，8月份銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市為43個(gè)，比7月份減少5個(gè)。值得關(guān)注的是，這也是二手房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)20城下跌的情況，說(shuō)明了樓市下調(diào)趨勢(shì)早已出現(xiàn)，其中四個(gè)一線(xiàn)城市8月份二手房?jī)r(jià)同比下降0.2%，是去年6月以來(lái)的首次轉(zhuǎn)降。

另一份數(shù)據(jù)顯示，從今年4月份開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)5個(gè)月下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資84589億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅投資62187億元，增長(zhǎng)14.9%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，雖然早已意識(shí)到金九銀十成色不再，仍有不少房企選擇加大推盤(pán)量并推出不同程度的折扣促銷(xiāo)動(dòng)作，以刺激購(gòu)房需求帶動(dòng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，此舉是否有效？

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，降價(jià)促銷(xiāo)在不同項(xiàng)目上的效果不同，一方面和降價(jià)的幅度相關(guān)，目前北京很難出現(xiàn)大幅降價(jià)的新房項(xiàng)目；另一方面和區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的同質(zhì)化相關(guān)，北京限競(jìng)房聚集區(qū)域的房?jī)r(jià)下降難度較大，但總體來(lái)看，降價(jià)對(duì)于成交的帶動(dòng)將起到正向作用。

但是，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英認(rèn)為，降價(jià)或打折促銷(xiāo)力度較大的多為邊角樓或者采光不好的房屋，并不會(huì)帶動(dòng)整體成交。

　　3 成交量難明顯增長(zhǎng)

在張大偉看來(lái)，“金九”遇冷，另一個(gè)原因是樓市調(diào)控持續(xù)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%，累計(jì)次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。

尤其是7月30日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。中央定調(diào)樓市調(diào)控走向，體現(xiàn)了控制房?jī)r(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，年內(nèi)政策松綁的可能性微乎其微。

同時(shí)，央行會(huì)議要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房。據(jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管正在嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類(lèi)商戶(hù)、房產(chǎn)相關(guān)契稅等。檢查范圍涉及信用卡與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)業(yè)務(wù)類(lèi)別，包括住宅與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)建筑安裝工程、不動(dòng)產(chǎn)管理、出租等休假類(lèi)房地產(chǎn)。與此同時(shí)，多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類(lèi)商戶(hù)交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶(hù)刷卡交易。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這限制了居民加杠桿的空間。

此外，包括杭州、蘇州、南京等二線(xiàn)城市房貸利率收緊，部分銀行首套、二套房貸利率收緊，上調(diào)幅度多為5%，上調(diào)后，多個(gè)城市首套房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮20%。

國(guó)仕英認(rèn)為，近兩三年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷加碼，到今年為止國(guó)家及各地調(diào)控政策都已處于嚴(yán)格態(tài)勢(shì)，且并未有放松跡象。在此背景下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，對(duì)樓市的刺激作用也是有限的。今年高壓的調(diào)控環(huán)境及購(gòu)房者的觀望情緒濃厚，多重因素影響下，今年的“金九銀十”期望或落空。

沈昕表示，四季度部分房企由于資金面緊張會(huì)加大推盤(pán)力度，打折促銷(xiāo)現(xiàn)象增多。但在中央的明確表態(tài)下，居民對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，成交量難以明顯增長(zhǎng)，今年大概率難以出現(xiàn)過(guò)去的“金九銀十”樓市盛況。